Оформление проекта межевания. Подготовка проекта межевания территории: основные особенности и ключевые моменты. Проект межевания и проект планировки земель

Без приведения их состава и содержания в соответствие с положениями ГрК РФ в редакции Федерального закона от 02.08.2019 N 283-ФЗ, если иное не предусмотрено указанным Законом.

1. Подготовка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, расположенной в границах одного или нескольких смежных элементов планировочной структуры, границах определенной правилами землепользования и застройки территориальной зоны и (или) границах установленной схемой территориального планирования муниципального района, генеральным планом поселения, городского округа функциональной зоны, территории, в отношении которой предусматривается осуществление деятельности по ее комплексному и устойчивому развитию.

2. Подготовка проекта межевания территории осуществляется для:

1) определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков;

2) установления, изменения, отмены красных линий для застроенных территорий, в границах которых не планируется размещение новых объектов капитального строительства, а также для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, применительно к которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение, отмена влекут за собой исключительно изменение границ территории общего пользования.

3. Проект межевания территории состоит из основной части, которая подлежит утверждению, и материалов по обоснованию этого проекта.

4. Основная часть проекта межевания территории включает в себя текстовую часть и чертежи межевания территории.

5. Текстовая часть проекта межевания территории включает в себя:

1) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, в том числе возможные способы их образования;

2) перечень и сведения о площади образуемых земельных участков, которые будут отнесены к территориям общего пользования или имуществу общего пользования, в том числе в отношении которых предполагаются резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

3) вид разрешенного использования образуемых земельных участков в соответствии с проектом планировки территории в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом;

4) целевое назначение лесов, вид (виды) разрешенного использования лесного участка, количественные и качественные характеристики лесного участка, сведения о нахождении лесного участка в границах особо защитных участков лесов (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков);

5) сведения о границах территории, в отношении которой утвержден проект межевания, содержащие перечень координат характерных точек этих границ в системе координат, используемой для ведения Единого государственного реестра недвижимости. Координаты характерных точек границ территории, в отношении которой утвержден проект межевания, определяются в соответствии с требованиями к точности определения координат характерных точек границ, установленных в соответствии с настоящим Кодексом для территориальных зон.

6. На чертежах межевания территории отображаются:

1) границы планируемых (в случае, если подготовка проекта межевания территории осуществляется в составе проекта планировки территории) и существующих элементов планировочной структуры;

2) красные линии, утвержденные в составе проекта планировки территории, или красные линии, утверждаемые, изменяемые проектом межевания территории в соответствии с пунктом 2 части 2 настоящей статьи;

3) линии отступа от красных линий в целях определения мест допустимого размещения зданий, строений, сооружений;

4) границы образуемых и (или) изменяемых земельных участков, условные номера образуемых земельных участков, в том числе в отношении которых предполагаются их резервирование и (или) изъятие для государственных или муниципальных нужд;

5) границы публичных сервитутов.

(см. текст в предыдущей редакции)

6.1. При подготовке проекта межевания территории в целях определения местоположения границ образуемых и (или) изменяемых лесных участков их местоположение, границы и площадь определяются с учетом границ и площади лесных кварталов и (или) лесотаксационных выделов, частей лесотаксационных выделов.

7. Материалы по обоснованию проекта межевания территории включают в себя чертежи, на которых отображаются:

1) границы существующих земельных участков;

2) границы зон с особыми условиями использования территорий;

3) местоположение существующих объектов капитального строительства;

4) границы особо охраняемых природных территорий;

5) границы территорий объектов культурного наследия;

6) границы лесничеств, участковых лесничеств, лесных кварталов, лесотаксационных выделов или частей лесотаксационных выделов.

(см. текст в предыдущей редакции)

8. Подготовка проектов межевания территории осуществляется с учетом материалов и результатов инженерных изысканий в случаях, если выполнение таких инженерных изысканий для подготовки документации по планировке территории требуется в соответствии с настоящим Кодексом. В целях подготовки проекта межевания территории допускается использование материалов и результатов инженерных изысканий, полученных для подготовки проекта планировки данной территории, в течение не более чем пяти лет со дня их выполнения.

9. При подготовке проекта межевания территории определение местоположения границ образуемых и (или) изменяемых земельных участков осуществляется в соответствии с градостроительными регламентами и нормами отвода земельных участков для конкретных видов деятельности, иными требованиями к образуемым и (или) изменяемым земельным участкам, установленными федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации, техническими регламентами, сводами правил.

10. В случае, если разработка проекта межевания территории осуществляется применительно к территории, в границах которой предусматривается образование земельных участков на основании утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, срок действия которой не истек, местоположение границ земельных участков в таком проекте межевания территории должно соответствовать местоположению границ земельных участков, образование которых предусмотрено данной схемой.

11. В проекте межевания территории, подготовленном применительно к территории исторического поселения, учитываются элементы планировочной структуры, обеспечение сохранности которых предусмотрено законодательством об охране объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации.

12. В случае подготовки проекта межевания территории, расположенной в границах элемента или элементов планировочной структуры, утвержденных проектом планировки территории, в виде отдельного документа общественные обсуждения или публичные слушания не проводятся, за исключением случая подготовки проекта межевания территории для установления, изменения, отмены красных линий в связи с образованием и (или) изменением земельного участка, расположенного в границах территории, в отношении которой не предусматривается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории, при условии, что такие установление, изменение красных линий влекут за собой изменение границ территории общего пользования.

(см. текст в предыдущей редакции)

— это согласование этих двух проектов как заверение одного документа, содержащего и план постройки и межевания территории.

Сделать это возможно только, если:

• территория, на которой будут происходить работы, является застроенной;
• для такой местности раньше уже утверждался подобная документация.

Во всех остальных случаях план будут заверяться по отдельности каждый.

Регулирует утверждение подобной документации Градостроительный кодекс РФ (ст. 45 — ) и отдельные приказы местного самоуправления.

Сам процесс состоит из двух этапов:

1. рассмотрение документации;
2. получить результаты проверки.

Прежде всего, предоставленные официальные бумаги будут проверяться на соответствие действующим кодексам и законам РФ.

О том, что такое проект межевания территории, земельного участка и проект планировки, читайте .

Из каких частей состоит программа?

Программа планировки местности будет состоять из основной части и материалов по её обоснованию.

Рассматривать будут именно основную часть документа (она-то и будет утверждаемой) , которая содержит такие разделы:

• вступительную записку;
• чертежи планировки территории;
• положения о расположении капитальных строений;
• основные характеристики развития местности: плотность, параметры застройки этого участка;
• развитие транспортной и социальной эксплуатации, инженерно-техническое обеспечение.

В чертежах должны быть линии, обозначающие дороги, средства связи, проезды.

О том, как составить проект планировки и межевания территории линейного объекта, читайте .

Кто согласовывает документ?

Согласовывают проект планировки местности в местных органах власти. Непосредственно утверждением документа могут заниматься такие комитеты:

1. по энергетике и инженерному обеспечению;
2. по вопросам обеспечения порядка;
3. по охране памятников истории и культуры;
4. по сохранности окружающей среды;
5. по обустройству дорог;
6. руководство района, в котором и будет осуществляться строительство.

После согласования официальных бумаг в этих органах материалы передадутся на проверку в комитет по Архитектуре и Градостроительству .

Где осуществляется процедура?

Рассматривают документ и принимают решение в Департаменте архитектуры и градостроительства. На это может уйти один месяц.

Одобрение программы планировки местности осуществляется приказом этого органа. Документ дублируется. Одна копия отправляется на электронный адрес, а также выдаётся на руки. Издается постановление. Дубликат проекта, приказ об его утверждении сохраняются в архиве этого компетентного органа.

Чтобы сдать проект на утверждение, необходимо соблюдение следующих условий:

• все документы передаются как в бумажном, так и в электронном виде;
• страницы должны быть прошиты и на каждой из них стоит порядковый номер;
• на проекте обязательно нужно поставить подпись ответственного лица и печать организации.

ВАЖНО! Если документы передаёт доверенное лицо, то он должен показать соответствующий документ.

Основания для отказа

Отказать в одобрении проекта планировки территории могут в следующих случаях :

Если возвращают проект, то обязательно должны письменно сообщить об этом и указать причину такого решения.

В целом процесс одобрения проекта займёт 2 месяца. Всё будет зависеть от количества комитетов, с которыми придется согласовать строительную документацию. На основании этой официальной бумаги будут разрабатываться и другие проекты.

Проект межевания территории (ПМТ) – особый вид градостроительной документации, которая разрабатывается в соответствии с определёнными видами деятельности, требующими внутреннего межевание участка. Оно отличается от межевания с целью выдела и не определяется в кадастровых записях.

Благодаря межеванию территорий создаётся разметка местности, на которой планируется строительство или проведение других работ с учётом создания структуры на местности. То есть если общий участок подлежит разделению на наиболее дробные части – возникает потребность в составлении ПМТ.

В основание составления проекта входит информация из градостроительного и архитектурного планов, которые определяют возможности для переноса на местность замыслов застройщика. Этот документ координирует их действия, создавая их согласованность и гармоничное сочетание действий.

Сведения из ПМТ доступны для всех интересующихся граждан. Специализированные геодезические отделы в составе архитектурных управлений муниципалитетов выставляют всю информацию на сайты для ознакомления с ними.

Проект планировки территории (ППТ) – также относится к градостроительной документации. Непосредственно связан с проектом межевания, но в отличие от него имеет более подробные характеристики, опираясь на мельчайшие детали сведений, которые учитывают оптимальный эффект от планируемых на участке работ и сведение к минимуму рисков ошибок при проведении строительства.

Кроме этого ППТ содержит данные, выходящие за пределы участка, на котором планируются внутренние межевые работы, он охватывает комплексный контекст, в который должны вписаться застройки участка.

Этот документ создаётся совместно с проектом межевания, но включает в себя некоторые дополнительные и достаточно важные сведения, на основании анализа которых впоследствии возможно провести межевание. К их числу относятся:

• чертежи линейных объектов;
• объектов инфраструктуры;
• объектов капитального строительства.

Обозначенные проекты используются при создании предварительной деятельности по подготовке участка к строительным работам. Документы могут использоваться не только на вновь выделенных пустых участках, но и на участках с уже развитой структурой.

Если строительные работы планируются на пустом участке – то воля застройщика практически не имеет ограничений. Однако и здесь придётся учитывать структуру почв и возможность застройки в соответствии с теми или иными её особенностями. Практически каждый собственник знает, что особенности земель могут стать препятствием к его максимальной загруженности капитальными строениями.

Кроме того, в некоторых случаях выделенные участки должны гармонично сочетать в себе все имеющиеся строения и объекты в едином стиле, определённом градостроительным контекстом. Данная функция вменяется этим важным проектным документам, обязанным предусмотреть все нюансы будущего строительства.

Не менее важную функцию несут проекты в планировании строительных работ на территории с уже возведёнными капитальными строениями. Здесь роль проектировочных работ будет особая – грамотно вписать в уже имеющуюся градостроительную структуру новые здания.

Кроме конкретных целей, которые преследует создание проектов, они несут в себе общую функцию системной организации строительства.

Особенную важность системное образование строительства представляет для крупных градостроительных комплексов.

Столичные и краевые , а также некоторые областные городские массивы, где земли под строительство отличаются предельно высокими ценами, в погоне за прибылью могут допускать нарушения в эксплуатации земель под зданиями застроек.

В таких городах как Москва и Санкт-Петербург, подобных нарушений уже достаточно много. Для этих городов предусмотрены максимально высокие требования к разработке проектов межевания и планировки, чтобы их посредством не только соблюдать требуемый регламент, но и корректировать имеющиеся недочёты.

В каких случаях могут понадобиться проекты?

Кроме строительства, межевой проект используется во всех случаях разделения участка на более мелкие части без выдела и без постановки этих частей на кадастровый учёт. Соответственно он может потребоваться:

1. При определении границ пользования долей земельного участка в общей долевой собственности производится разметка общего массива на отдельные части.
2. Отчуждённая в результате установления обременения часть участка отграничивается от общей территории.

Но в данных случаях проекты оформляются по желанию собственников. Они могут понадобиться и придать эксплуатации земель максимальную эффективность, но обязательными к применению не являются.

Кроме этого возникает взаимообусловленность необходимости одного проекта для создания другого . Они несут различную информацию. Основные сведения, представленные проектом планировки, являются вспомогательным инструментом для создания ПМТ. А также – наоборот. В силу этой неразрывной взаимной связи, проекты необходимо согласовывать между собой.

Содержание проектной информацииимеет характер норматива. ПМТ включает в себя текстовую и картографическую часть. В текстовой части центральным звеном является таблица, она заключается в подробном описательно-информационном сообщении, характеризующем основные тенденции проектируемого на местности межевания. В неё включены следующие разделы:

1. Основные положения.
2. Основные и частные резолюции к составлению текстовой и картографической частей.
3. Разделы текстовой и картографической части ПМТ, которые занимают значительный объём проекта и состоят из отдельных пунктов и подпунктов.
4. Содержание.

Проект начинается с титульного листа, где указаны сведения об исполнителе работ и представлены краткие обзорные данные о её структуре и содержании. К проекту прилагаются отдельные сведения в виде приложений, и приобщается пояснительная записка.

Важным этапом проектирования является составление карты.

Она воспроизводится в бумажном варианте. Электронный носитель для её создания является базовой системой, с него копируется контекст участка в актуальном содержании, отражающем существующее положение дел на момент составления проекта.

Новая проектная информация отражает существующий потенциально или идеально контекст, поэтому он наносится на копию интерактивной карты специализированными топографическими знаками.

По требованию, проектная информация наносится на картографическую основу вручную, всегда – в синем цвете, с соблюдением всех правил, указанных в качестве требований к подготовке проекта.

Требования к подготовке

Проект составляется на основании нормативов и требований, определяемым Федеральным законом. Он опирается на Приказ Минэкономразвития России от 03.08.2011 N388.

Пункты по подготовке ПМТ включают в себя ряд положений:

1. Правила составления карты.
2. Использование формата листа А-4.
3. Использование соответствующих канцелярских принадлежностей.
4. Использование только русского языка.
5. Правила нумерации листов и использование только арабских цифр.
6. Специальные правила для переноса сведений на следующий лист.
7. Пункты проекта.
8. Общий объём текста.
9. Правила подготовки ПМТ.

Обозначенные требования формируют стандартные процедуры оформления данных в ПМТ по ряду информационных данных:

• данные о заказчике и исполнителе;
• по содержанию пояснительной записки;
• по кадастровым (исходным) данным участка;
• по кадастровым данным о частях участка, подлежащих проектированию;
• сведения о допуске к участку специалистов;
• по графическому плану;
• по приложениям.

Проект межевания вы можете заказать в местной администрации, где должен находиться комитет по градостроительству. Он уполномочен на планирование архитектурных работ и, в том числе – на изготовление межевого проекта.

Он обеспечен соответствующими квалифицированными специалистами и лицензирован в соответствии с требованиями государственного законодательства. Он полностью берёт на себя ответственность за выполнение проекта. В Москве, утверждение проектной документации осуществляется в Главном Архитектурно-Планировочном Управлении.

Для подготовки ПМТ вам придётся провести его согласование. Подготовьте пакет документов:

• проект планирования территории;
• эскиз генерального плана земельного участка (со схемами коммуникаций);
• кадастровый паспорт участка;
• топографическую съёмку на участок.

Думая о том, кто может выполнять эту работу, знайте, что утвердить ваш проект должен глава местного исполкома (администрации), по месту нахождения земельного объекта, предназначенного под проектируемые работы. Ему представляется заявление, поданное собственником участка, либо решение комиссии от архитектурного или градостроительного комитета, ответственного за подготовку ПМТ.

Согласование проекта делается путём слушаний на основании проведения квалификационной комиссией соответствующей проверки. Требованием к согласованию являются технические соответствия планируемым характеристикам, а также – общий градостроительный (муниципальный) план, представленный в топографическом виде.

Результат слушаний вынесет решение по вопросу. Оно может быть как положительным, так и отрицательным, что обусловлено объективным характером положения в планируемой к проектированию земельной зоне. Здесь важно рассмотрение ряда факторов, которые могут оказать влияние на сейсмические процессы и на целостный фон ландшафта.

При наличии отрицательного постановления, мотивы отказа будут подробно изложены отдельными пунктами и подкреплены экспертными заключениями.

При наличии ошибок или недоработок в проекте , которые выявились после его подготовки и утверждения, к проекту приобщается доработанный дополнительный документ, куда вносятся необходимые изменения. Сам проект не переделывается.

Для подготовки ПМТ вы можете обратиться к посреднику юристу, который примет на себя ваши хлопоты. В таком случае к перечисленным документам нужно приложить доверенность на представителя, оформленную в нотариальной конторе.

Сроки выполнения 30 дней, в это время административная комиссия проверит соответствие участка под планируемые работы и определит дату слушания. После вынесенного постановления, о нём должно быть сообщено в течение 3 дней.

Подготовка проекта межевания осуществляется в среднем от 4 до 7 месяцев, в зависимости от сложности проводимых работ. Если одновременно выполняются оба проекта – сроки будут существенно увеличены .

Оплата работ производится после выданного вам разрешения на подготовку проектов. Стоимость работ определяется их сложностью и объёмом, а соответственно – устанавливается в каждом случае индивидуально.

При обращении к услугам посредника, подготовка проекта межевания в лицензированных компаниях оценивается от 30 000 рублей, остальные элементы, необходимые для подготовки проекта, рассчитываются дополнительно. Нужно ли межевание земельного участка — читай .

Этот проект является основой для формирования на его базисе проекта межевания и изготавливается аналогично. Основанием для его изготовления станет ваше заявление в органы местной власти. Он должен быть подготовлен, прежде чем вы приступите к подготовке проекта межевания или совместно с ним.

Если вы подаёте заявление в местную администрацию на подготовку обоих проектов – то алгоритм действий будет одинаков для межевого плана и проекта планировки, как одного из этапов создания целостной базовой картины для последующего размежевания территорий с учётом данных, указанных в планировании.

Так как ППТ является базовым, то прежде чем приступать к его подготовке, необходимо выяснить, разрешён ли на вашем участке планируемый вид застройки в соответствии с Генпланом. Если разрешён – вы можете подать заявление в органы власти о подготовке проекта.

Имейте в виду, что изготовление проекта планирования имеет правовую силу практически равную выданному вам разрешению на строительство. Поэтому к его изготовлению муниципалитет подходит особенно внимательно.

Соответственно, для создания ППТ вам придётся собрать большое количество документов . К ним относятся:

• архитектурно-планировочное задание;
• справка о подключении к энергосетям;
• техническое задание на проектирование;
• градостроительное заключение;
• топографическая съёмка;
• правоустанавливающие документы на участок.

Кроме этого могут затребовать другие документы в соответствии со спецификой целей планирования. К этим документам нужно будет приложить разрешение администрации после того как оно будет выдано.

Согласование должно быть произведено:

• с администрацией муниципалитета;
• главным архитектором;
• инженерными службами.

В некоторых случаях могут затребовать согласование с комитетом по делам культурного наследия и отделом по охране природных ресурсов. Согласование выполняется заказчиком.

Сроки исполнения и стоимость работ зависит от площади территории, на которую составляется ППТ. Для многоэтажного жилья ППТ на участки:

• до 5 Га – 400 000 рублей всего – срок 20 рабочих дней;
• 5-20 Га – 80 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
• 20-50 Га – 75 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
• более 50 Га – 65 000 рублей за 1 Га – срок 30 рабочих дней.

Для дачных посёлков и малоэтажных зданий:

• до 10 Га – 350 000 рублей всего – срок 20 рабочих дней;
• 10-50 Га – 32 000 рублей за 1 Га – срок 25 рабочих дней;
• более 50 Га – 30 000 рублей за 1 Га – срок 30 рабочих дней.

Стоимость указана без учёта НДС.

Образец проекта межевания вы можете скачать .

А образец проекта планировки .

Заключение

Как видно процесс подготовки ПМТ и ППТ достаточно трудоёмок, но его важность сложно переоценить, особенно если дело касается крупномасштабных застроек.

Как правило участники коллективной собственности оплачивают эту работу совместно, что не сильно отражается на бюджете дачников.

А при возведении новостроек – стоимость работ входит в общую стоимость предоставляемых жильцам квартир. При участии в долевом строительстве в первую очередь необходимо проверять у застройщика наличие ППТ, без которого он не имеет права приобретать инвестиции на будущее строительство

Начиная разработку проекта планировки любого объекта недвижимости, в первую очередь нужно понимать сущность и назначение этого документа. Подготовка проекта межевания территории является составной частью пакета документов, формируемого для распланировки участка земли, где уже имеются или только планируются сооружения. Подобный план может потребоваться для уточнения границы территории без учета ее застройки.

В чем заключается подготовка проектов планировки и межеваний территорий

Проект межевания территории (далее ПМТ) - специальный тип документации в градостроительстве, который формируется для видов деятельности, нуждающихся во внутреннем межевании земельных участков. Этот процесс не фиксируется в кадастре и отличается от межевания своей целью - выделением территорий.

Межевание площадей позволяет разметить местность, назначенную под строительство, либо выполнить другие работы путем создания структуры на определенной территории. Иными словами, когда общий участок нужно раздробить на более мелкие части, прибегают к составлению ПМТ.

За основу формирования проекта берут данные архитектурного и градостроительного планов, которые определяют, возможен ли перенос идеи застройщика на конкретную местность. Он является координирующим планом, который обеспечивает согласованность и гармоничную реализацию обоих документов.

Информация, изложенная в ПМТ, находится в открытом доступе для всех заинтересованных лиц. В ознакомительных целях она публикуется на профильных сайтах специалистами отделов геодезии, функционирующих при муниципальных управлениях архитектуры.

В свою очередь, проект планировки территории (далее ППТ) принадлежит к разряду градостроительной документации. Он тесно связан с планом межевания, от которого отличается более детальными характеристиками, основанными на мельчайших тонкостях расчетов оптимального результата от будущих работ и минимизации вероятности ошибок в процессе строительства.

К тому же ППТ включает данные, далеко выходящие за рамки участка, где планируется внутреннее межевание. Он распространяется на комплексный контекст, куда должны войти застройки участка. Разработка указанного документа и подготовка проекта межевания территории осуществляются одновременно. Однако первый содержит ряд дополнительных и весьма важных сведений, которые в дальнейшем изучаются на предмет размежевания определенного участка земли.

К этим материалам принадлежат чертежи, изображающие:

1. линейные объекты;
2. объекты капстроительства;
3. схемы инфраструктуры.

Для чего нужна подготовка проектов планировки и межеваний территорий

Вышеупомянутые проекты оказывают большую услугу при организации предварительной подготовки земельного участка к строительству. Их можно взять на вооружение на пустых, только что выделенных землях, и на застроенных участках с уже развитой структурой .

Когда строительство начинается на неосвоенной площади, желания застройщика фактически безграничны. Но все же приходится учитывать состав почвы и приводить перспективу застройки в соответствие с ее качествами. Ни для кого не секрет, что своеобразие земель может стать преградой для их максимального заполнения капитальными сооружениями.

К тому же иногда случается, что полученные под застройку площади не должны нарушать гармоничное сочетание уже возведенных объектов и зданий в том стиле, который предопределен градостроительным планом. Эту функцию и выполняет рассмотренная проектная документация, которая учитывает все тонкости предстоящего строительства.

Такую же важную лепту вносит подготовка проектов планировки и межеваний территорий в планирование застройки площадей с уже готовыми капитальными объектами. В подобных случаях проектировочные работы будут преследовать иную цель - грамотно вписать в готовую градостроительную композицию новые дома.

Помимо четких задач, возложенных на подобные проекты, они выполняют и единую функцию - системную организацию строительства , которая имеет большое значение в случае масштабных градостроительных комплексов.

Иногда в столичных, краевых и областных строительных массивах, где земельные участки под застройку стоят очень дорого, для извлечения прибыли намеренно не соблюдаются правила эксплуатации площадей под возведенными сооружениями. Многочисленные случаи таких правонарушений наблюдаются в Москве и Санкт-Петербурге. Поэтому здесь предъявляются наиболее строгие требования к подготовке проектов планировки и межеваний территорий для соблюдения необходимого регламента и исправления обнаруженных недочетов.

Наряду с застройками ПМТ применяется при любом разделении участка земли на мелкие части при отсутствии выдела и регистрации их в кадастре.

Таким образом, план межевания может стать необходимым в случаях:

1. установления границы эксплуатации доли земельной площади в совместной долевой собственности, когда общий массив размеряется на отдельные части;
2. обособления от общей территории некоторой площади, отчужденной в процессе установки обременения.

При этих обстоятельствах проекты составляются по волеизъявлению собственников и позволяют сделать использование земли наиболее продуктивным. В то же время обязательными они не являются.

Если один большой участок планируется разделить на несколько частей помельче либо осуществить мероприятия, не внесенные в записи кадастра, возникает потребность в межевом проекте .

Все изменения и поправки, внесенные в ходе межевания, отражаются в учетных записях. Эти материалы детально вносятся в межевой план , чтобы при подготовке проекта межевания территории оперировать только ими.

Межевание принадлежит к обязательным условиям и проводится в процессе:

• нарезки участков земли;
• переназначения площадей (чаще всего разбивки большого участка на несколько мелких либо наоборот - объединения мелких частей);
• конкретизации границ (при спорах с соседями, судебных тяжбах и др.);
• регистрации земельной собственности;
• проведения сделки;
• сооружения на земельной площади капитальных строений.

По результатам межевания формируется план, который в дальнейшем учитывается в кадастровых записях.

Межевой план необходим для каждого собственника, земля которого подверглась размежевке, а вот межевой проект является вспомогательным документом. Однако последний содержит ключевые учетные данные о земельном участке, основанные на информации из межевого плана.

Более того, имеет место предопределенность - создание одного проекта для разработки другого, хотя они имеют разное информационное наполнение. Основные сведения, предложенные проектом планировки, служат базовой основой для создания ПМТ и наоборот.

Тесная взаимосвязь этих документов требует их предварительного взаимного согласования. В любом случае подготовка проектов планировки и межеваний территории окажут реальную помощь при решении земельных споров в части разграничения территории.

Межевой проект является документом, официально подтверждающим землевладение дольщиков. Это обусловлено обязательностью кадастровой регистрации общего участка под номером, единым для всех владельцев, что устанавливает солидарное право их общей земельной собственности.

Поскольку отдельные доли (участки) земли не вносятся в кадастр, практически они свидетельствуют об имущественной принадлежности отдельным лицам только по проекту межевания.

Подготовка проекта межевания территории без проекта планирования территории

Статья 41 (п. 5) Градостроительного кодекса РФ (№ 373-ФЗ) поясняет, что подготовка проекта межевания территории без проекта планирования территории относится только к участку, на котором не предвидится мероприятий по его стабильному и комплексному развитию, а также возведения линейных объектов с целью:

1. корректировки границ создаваемых и видоизменяемых участков земли;
2. указания, изменения или упразднения красных линий в отношении застроенных территорий, на которых не запланировано строительство новых капитальных объектов;
3. указания, изменения или упразднения красных линий из-за создания или реформации участка земли, если указанные действия влияют только на видоизменение границ площади общего пользования.

Структура проекта межевания территории

Содержимое проектной документации (в частности ПМТ) имеет форму норматива и состоит из текстовой и картографической части. Первая основана на таблице, которая носит описательно-информационный характер и очерчивает главные направления межевания, проектируемого на данной местности.

Она содержит несколько разделов, куда входят:

1. Основная часть.
2. Основные (частные) заключения по формированию текста и картографической части.
3. Разделы обеих частей ПМТ (текста и картографии), размещенные на большей части проекта и включающие множество пунктов с подпунктами.
4. Содержание.

В начале документа располагается титульный лист с указанием исполнителя работ и краткого обзора структуры проекта межевания территории и его содержания. Далее предусмотрены приложения с отдельными сведениями и пояснительная записка по проекту. Они содержат некоторые тонкости, которые весьма полезны, но не являются основой для проектирования.

Текстовая часть ПМТ состоит из нескольких разделов. К ним относятся:

• Краткая информация об участке, для которого разработан документ.
• Основные положения с нормативными условиями для выполнения работ.
• Таблица, поясняющая процедуру межевания. Здесь приводятся все данные о результатах выполнения межевых работ.
• Пояснительная записка и Приложения с пояснением тонкостей землеустройства либо самой процедуры межевания, которые не отражены в информационной таблице.

Дополнительно в приложениях указываются нормативно-правовые акты, заложенные в основу проекта.

Серьезной стадией проектировки является построение карты. В графическую либо картографическую часть проекта включается детальная схема местности с нанесением вновь установленных межевых границ. Данная схема оформляется в бумажном варианте. При создании карты в качестве базовой системы используется электронный носитель, откуда переносится формат участка с фактическим содержимым, воссоздающим его актуальную структуру на момент подготовки проекта межевания территории.

Обновленная информация, поступающая в процессе разработки, отражает потенциально действующий или планируемый контекст, который переносится на модель интерактивной карты при помощи специальных топографических знаков.

Графическая часть проектного документа должна показывать границы:

• самого участка застройки, указанные в ППТ (красные линии);
• допустимого выхода за красные линии (рубежи, за которые запрещается выносить здания и постройки);
• застроенных участков земли;
• возводимых объектов и сооружений;
• участков, где планируется строительство объектов местного, муниципального и федерального масштаба;
• территорий со специальным порядком использования;
• особых зон, отнесенных к культурному наследию.

При необходимости проектная информация отображается на картографической основе ручным способом только синим цветом. Вместе с тем должны соблюдаться все требования и правила, предъявленные к разработке проекта.

На что обратить внимание при составлении проекта межевания территории

Проект межевания территории и требования к его подготовке находятся в правовом поле нормативов, утвержденных федеральным законодательством. Но основным документом является Приказ Минэкономразвития России № 388 от 03.08.2011 "Об утверждении требований к проекту межевания земельных участков".

В состав данных положений по разработке ПМТ входят:

1. Правила должного оформления картографической части, включая формат (А4), масштаб, цвет пасты (фиолетовая или синяя). Использование карандаша запрещено.
2. Применение для написания слов и изображения знаков только русского алфавита и соответствующих буквенных выражений.
3. Порядок нумерации листов с использованием арабских цифр.
4. Регламент переноса данных на следующий лист.
5. Список пунктов, необходимых для подготовки ПМТ.
6. Суммарный объем текста.
7. Правила подготовки проекта межевания территории.

Вышеназванные требования определяют стандартный порядок внесения сведений в ПМТ по целому ряду информационных материалов, которые устанавливают:

• исполнителя и заказчика проекта;
• суть пояснительной записки;
• кадастровые (первичные) характеристики участка;
• кадастровые сведения о проектируемых частях участка;
• данные о допуске специалистов на участок;
• графический план;
• содержание приложений.

Подготовка проекта межевания территории: основные этапы

Подготовка проекта межевания территории может вестись в двух разных инстанциях, род деятельности которых предполагает ряд особенностей и различие методик, соблюдаемых при обращении. Нормативная база документа направлена на строительные нормы и правила № 30-02-97. Давайте разберемся, кто может реализовать ПМТ. Рассмотрим несколько вариантов.

Вариант 1. Обращение в администрацию

Это подойдет в случае, когда ОМСУ конкретного населенного пункта предоставляет указанную услугу. С этой целью нужно прибегнуть к услугам департамента по градостроительству и архитектуре в местной администрации. Для жителей столицы и Санкт-Петербурга таким органом является Комитет градостроительства и архитектуры. Там следует получить техническое задание на проектировку и составить заказ на подготовку проекта межевания. Адресатом для обращения является глава администрации либо другой уполномоченный чиновник, допустим, руководитель департамента по землеустройству.

Этап 1. Сбор документов

В процессе обращения оформляется заявка на имя уполномоченного лица, дополненная комплектом документов, куда входят:

• свидетельство о праве на собственность (другую форму права);
• эскиз генплана ЗУ, дополненный схемой коммуникаций;
• кадастровый паспорт;
• выписка из кадастра о присутствии капитальных объектов недвижимости;
• топографический план с указанием проложенных коммуникаций.

Этап 2. Подготовка проекта

Имея на руках необходимую документацию, можно приступать к подготовке проекта межевания территории. Прежде всего рассматриваются бумаги, направленные заявителем, и документы, которыми владеет администрация. Внимание уделяется следующим моментам:

• исследованию структуры почв на участке строительства;
• особенностям архитектурного стиля;
• экологичности осуществляемых работ;
• техническому сопровождению планируемых мероприятий;
• изучению результатов новой застройки.

По итогам рассмотрения данных вопросов принимается решение о возможности выполнения заявленных работ на земельном участке. При позитивном решении местного органа власти формируется техническое задание, по которому и производятся утвержденные кадастровые работы.

Этап 3. Разработка проекта планировки и межевания территории

В подготовку проектов планировки и межеваний территорий включается непременное условие - выполнение топографической части. Этот процесс состоит в перенесении картографической основы, имеющейся в кадастровой карте ЗУ информационной базы Росреестра, где обозначены действующие границы, отделяющие участок. На базовой основе согласно схеме межевания отмечаются новые внутренние разграничения. При разработке ППТ отображаются линейные и другие планируемые объекты, которые будут построены на этой земле.

Этап 4. Согласование ПМТ

По окончании написания текстовки с приложениями и составления чертежа приходит черед согласования проекта в территориальном органе власти. Для этого понадобится выписка из Генплана застройки территории, куда входит позиционируемый участок земли.

Согласование проходит в виде публичных слушаний, на которых и принимается соответствующее решение. Каким оно будет - положительным или отрицательным - зависит от объективного состояния назначенной для проектирования территории. Здесь учитываются все природные и техногенные факторы, вызывающие сейсмические явления и влияющие на целостность ландшафта.

При неблагоприятном для застройщика результате причины отказа обстоятельно излагаются пункт за пунктом и подтверждаются экспертными выводами. Все недочеты и ошибки проектировщиков, обнаруженные уже после утверждения плана, вместе с поправками вносятся в отдельный протокол и приобщаются к остальной документации, однако сам проект не изменяется.

С этой целью муниципальный орган, проводивший согласование, повторно рассматривает данный вопрос. Для этого основоположник проекта должен предъявить в виде доказательств заключения специалистов либо необходимые расчеты, а затем подать заявление на доработку проекта межевания территории.

После одобрения администрацией предстоящих работ оформляется еще один документ с внесением туда обновленных данных. Для вопросов, относящихся к долевой собственности на землю и внутренним работам, проблема усовершенствования документа решается на коллективном собрании дольщиков. Затем проект проходит согласование в электросети, ГВК и газовой службе (если участок газифицирован)

На это отводится 30 дней, в течение которых админкомиссия выясняет, пригоден ли участок для планируемых мероприятий, и назначает день слушания. Информация о принятом постановлении доводится до сведения проектировщика в срок не более трех дней. В основном подготовка проекта межевания территории занимает 4-7 месяцев с учетом сложности намеченных работ. Если оба проекта готовятся одновременно, то сроки, соответственно, продляются.

Любые работы, связанные с подобными проектами, выполняются на платной основе. Их стоимость определяется степенью сложности и масштабом проводимых мероприятий.

Вариант 2. Обращение в коммерческие компании

Данный способ применяется при отказе администрации от одобрения проекта. Это становится возможным в силу территориальных распоряжений и локальных правовых актов. В подобных ситуациях лучше прибегнуть к услугам местных архитектурных фирм, имеющих лицензию на соответствующую деятельность.

При этом подготовка проекта межевания территории и сбор документации происходят точно так же, однако появляется возможность заказать техническое задание и его официальное согласование у исполнителя работ. При этом может даже отпасть нужда в эскизе генплана застройки, поскольку компания имеет право получить его самостоятельно. Ее сотрудники делают копию кадастровой карты, куда наносят детали проектирования согласно техническому заданию.

Процесс согласования проходит аналогично - путем публичных обсуждений. Ответственность за подготовку и подачу проекта на слушание определяется договором. Присутствие этой документации в начале постройки капитальных сооружений допускает замену других бумаг, необходимых для одобрения проектного строительства.

При таких обстоятельствах сроки могут сократиться до календарного месяца, что определяется условиями договора и масштабом работ. Причем каждый вид работ просчитывается индивидуально. На мелких участках цена на межевание стартует от 30 000 рублей и включает лишь разработку документа. Для возведения многоэтажного здания подготовка проекта межевания территории может стоить до 400 000 рублей и более.

Из утверждения ПМТ вовсе не следует, что люди, живущие на этом участке, становятся владельцами придомовых территорий. Чтобы действительно стать собственниками своей земли, им нужно проголосовать за это на общем собрании, заказать межевой план в одной из профильных фирм и зарегистрировать участок в кадастре. После принятия этих мер можно не сомневаться, что земля останется за владельцами.

В цивилизованной правовой стране каждый метр земли имеет хозяина и свой статус, который определяет, что допустимо и запрещено на данной земле. Поэтому планировка территории является единственным способом установления справедливых правил землепользования в условиях России, где совсем недавно земля была бесхозной и за взятки раздавалась чиновникам у власти и их приближенным.

Подготовка проекта межевания территории для линейных объектов

Понятие «линейные объекты» законами почти не поясняется, в них перечисляются лишь виды ЛО. Такое положение дел усложняет кадастровые мероприятия по объектам. Кроме кадастровых актов они нуждаются в соблюдении Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов.

Самые разные сооружения (по виду и назначению), квалифицируемые как линейные объекты, представляют собой капитальные строения, отличительная особенность которых - повышенная протяженность. Они бывают плоскими и объемными, используются для производственных задач, хранения или транспортировки.

Кроме того, ЛО по-особому соотносятся с землей - они могут быть наземными, над- и подземными объектами. Другими словами, к подобным объектам принадлежат железные дороги и автотрассы, любые трубопроводы, линии связи и ЛЭП, канализационные и ливневые системы.

Не каждый линейный объект требует оформления земельного участка под застройку, но для подавляющей части наземных конструкций (дороги, стальные и тепловые магистрали, газопроводы и ЛЭП) оформление обязательно. Для прокладки над- и подземных объектов (инженерно-технические коммуникации) землю оформлять не нужно.

Территория с межеванием, кадастровым учетом и правами собственности, планируемая под сооружение ЛО, обладает характерными особенностями, присущими только ей. Размер земельных участков определяется их назначением и строительными нормами.

Главная трудность работы с линейными объектами, когда идет подготовка проекта планировки территории и межевания, заключается в регистрации участка земли, находящегося под ними. Площадь очень велика и пролегает по землям разных собственников - хозяев, арендаторов или постоянных пользователей.

Когда планируется эксплуатация дорог, трубопроводов и электросетей, необходимо полное владение землей. Для каждого ЛО в городах невозможно сформировать отдельный участок земли из-за их огромного количества и плотной концентрации (почти один над другим). В таких случаях нужно было бы выделять их доли для оформления аренды со всеми владельцами.

На самом деле в городе все проще. ЗУ исключаются из муниципальной собственности под строительство линейных объектов подписанием акта о выборе. Согласно утвержденному документу формируют схему размещения площадки для кадастрового плана.

Когда линейный объект имеет владельца либо арендатора, участок создается иначе. Требуется иметь согласие собственника этой площади и заключенный с ним предварительный договор аренды, который определяет место, размер и назначение участка. Такие мероприятия обязательны для дальнейшей аренды земли. За этим следует подготовка проекта межевания территории , регистрация ее в Кадастре и подписание сторонами договора аренды.

Бессрочная эксплуатация участка предусматривает отказ ее правообладателя, что подтверждает Земельный Кодекс (ст. 45, 53), после чего его оформляют по аналогии с выведением из госсобственности.

С владельцами участка и арендаторами урегулируются вопросы оплаты издержек, что увеличивает затраты застройщика. Если ЛО находится на сельскохозяйственных землях, которые принадлежат к общей доле, придется вначале оформлять выдел земельного участка с регистрацией имущественного права, потом делить его на части и составлять арендный договор (№ 101-ФЗ).

Для официального оформления ЗУ под действующий линейный объект существуют два способа: регистрация земли под опорами наземных конструкций либо оформление полосы под целый объект. В целях экономии землепользователи выбирают первый вариант, который гораздо проще. Тем не менее он весьма проблематичен, поскольку надземные и подземные объекты требуют обслуживания, случаются и конфликты с землевладельцами. (ограниченная эксплуатация чужого участка), но исключительно на этапе пользования, а не застройки.

Процессы проектирования и межевания ЛО находятся в правовом поле статей 89-91 Земельного Кодекса (редакция 2001 года).

Статья 89 устанавливает порядок выделения и использования ЗУ для нужд линейных объектов, сопряженных с энергетическими конструкциями.

Статья 90 дает определение земель, используемых для транспортных систем, и приводит список ЛО. Имущественные права на участки регламентируются положениями Земельного кодекса и законами федерального (регионального) уровня с учетом вида транспорта.

Статья 91 описывает виды линейных объектов телевидения, связи, информатики, а также процедуру выделения участков под таковые.

Для введения в эксплуатацию ЛО как капитального его следует поставить на кадастровый учет . При его оформлении к документации на участок земли нужно приложить кадастровый паспорт с разрешением на эксплуатацию объекта.

Разработкой технического плана и официальной регистрацией объекта при подготовке проектов планировки и межеваний территорий занимается кадастровый инженер . Градостроительный кодекс от 2004 года дает определение «красных линий», разграничивающих участки земли (фактические, плановые), где размещаются ЛО. Соответственно и технический план должен содержать их контуры, к тому же сейчас требуют четкого указания данных границ. Подготовленный должным образом после межевания технический план вместе с остальной документацией позволяет официально зарегистрировать линейный объект в Кадастре.

Совокупность актуальных данных о развитии территорий, подкрепленных характеристиками ЗУ с сооружениями, в виде текстовой части и графики образуют информационную систему обеспечения градостроительной деятельности (сокращенно ИСОГД). Ее главная задача - предоставление оперативной информации об уровне развития территорий в своих границах, необходимой для работы застройщиков и муниципальных органов власти.

Данные ИСОГД накапливаются и предоставляются согласно ст. 57 Градостроительного кодекса РФ. Там установлено, что подобные системы являются информационным ресурсом для ограниченного круга лиц и содержат информацию, в которой указаны:

1. документы по планировке территории;
2. правила эксплуатации земли и ее застройка;
3. карта зонирования с очерченными границами;
4. акты о резервировании или отчуждению ЗУ в доход государства (муниципалитета), утвержденные чиновниками;
5. картографические данные обо всех объектах местности;
6. основные градостроительные конструкции.

Весь массив информации собран в общий перечень данных о размежеванных территориях с границами участков. База также содержит сведения о сформированных ЗУ. Все сведения о землях, планируемых под какую-то деятельность, собраны в градостроительный план, который согласно Градостроительному Кодексу относится к информационным источникам для лиц, заинтересованных в их застройке.

По закону база ИСОГД ведется в городских округах и муниципальных районах. Все сведения стекаются туда из государственных органов федерации и поселковых советов в срок не позднее семи дней после оформления документов для передачи их системе в формате бумажных копий и в электронном виде. После этого данные обрабатываются на протяжении 14 дней, после чего попадают в базу. Бесплатное получение различной информации (за исключением данных с ограниченным доступом) предоставлено органам власти, кадастровым организациям и застройщикам.

Подготовка проекта межевания территории с 01.01.2017

Приказом Минэкономразвития № 921 от 08.12.2015 «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке» утверждены новые условия для данного процесса.

Изменения вступили в силу с 01.01.2017 г.

Согласно требованиям нового Приказа межевой план состоит из текстовой части, в которую входят разделы:

1. «общие сведения о кадастровых работах;
2. исходные данные;
3. сведения о выполненных измерениях и расчетах;
4. сведения об образуемых земельных участках;
5. сведения об измененных земельных участках;
6. сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, земельных участков общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или измененным земельным участкам;
7. сведения об уточняемых земельных участках;
8. сведения о частях земельного участка;
9. заключение кадастрового инженера;
10. акт согласования местоположения границ земельного участка.

К графической части межевого плана относятся следующие разделы:

1. схема геодезических построений;
2. схема расположения земельных участков;
3. чертеж земельных участков и их частей;
4. абрисы узловых точек границ земельных участков.»

Среди нововведений можно также отметить следующие моменты:

1. Новый раздел с информацией о частях ЗУ - «Сведения о частях земельного участка».
2. Отсутствуют возможные приемы создания ЗУ (имеются лишь способы, указанные в п. 9 Земельного кодекса).
3. Раздел «Сведения об измененных земельных участках» вносится в межевой план по формированию участка не только выделением в зачет доли, а также раздел, где первоначальный ЗУ остается в пересмотренных границах, но также «иное соответствующее законодательству РФ преобразование, в результате которого исходный ЗУ сохраняется в измененных границах».
4. Расширено количество мотивов для внесения в план межевания раздела «Заключение кадастрового инспектора» при обнаружении в процессе кадастровых операций несоответствия фактических границ лесопарков (лесных хозяйств) данным ЕГРН, нарушающее ГКУ земельного участка.
5. Установлено обязательное подписание электронной формы межевого плана только УКЭП кадастрового инженера, который его готовил.
6. Увеличен пакет документов для подготовки проекта межевания территории (в частности МП). В него вошли ППТ, бумаги территориальной планировки, схемы земельных участков на кадастровом плане местности, решения об утверждении данной схемы, проектные документы участков леса.

Внесены изменения в раздел «Общие сведения о кадастровых работах»:

1. В случае лесопарков (лесных хозяйств) реквизит 2 «Цель кадастровых работ» требует внесения номера регистрационной записи из лесного госреестра.
2. Приложения МП теперь дополняются согласием каждого физического лица на использование его персональных данных.
3. Появилась обязательность информации о СРО, реквизиты договора на производство кадастровых работ.

Преобразован и раздел «Исходные данные»:

1. Прежде всего, указываются документы, содержащие информацию ЕГРН (кадастровая основа).
2. Добавляются не только данные об ОКСах, находящихся на участке, но и других объектах, тесно привязанных к земле.

Появились новшества в разделе «Заключение кадастрового инженера» :

1. В процессе создания земельного участка на основании ФЗ, независимо от времени госрегистрации имущественного права в ЕГРН, закреплена обязательность ссылки на законодательный акт, дающий это право.
2. При появлении права на участок земли из-за расположения на нем объекта недвижимости (включая МКД) и неимении в ЕГРН информации об ОН либо его предназначении следует вносить атрибуты документа, подтверждающего реальный адрес и миссию объекта.

Изменился также раздел «Сведения об образуемых ЗУ»:

1. Вначале предоставляется информация о наружной границе участка земли, затем данные о его внутренних рубежах (при наличии).
2. Теперь адрес указывается в структурированном виде, как того требует ФИАС. А по акту ОМС/ОГВ информацию о месте проживания можно вписать в межевой план, только если в соответствующем госреестре нет адреса земельного участка, присвоенного ему ранее, то есть до начала действия Постановления № 1221 «Об утверждении правил присвоения, изменения и аннулирования адресов». Для ЗУ, размещенных в «садовых» зонах, их название и номер могут указываться в МП согласно проекту межевания территории.
3. В межевой план можно вносить данные об основных, дополнительных и условно дозволенных способах эксплуатации участка земли (за исключением обстоятельств, когда РИ аналогичен РИ исходного ЗУ). Добавлено также, что они отмечаются согласно зонированию местности (включая градостроительный режим), решению о подготовительном согласовании выделения ЗУ, решению об одобрении схемы размещения участка на КПТ. Притом, если ЗУ предназначен для общего пользования либо находится на территории совместного пользования, следует делать дополнительную пометку «ЗУ общего пользования», «ЗУ находится на территории коллективного пользования».
4. К характеристикам земельного участка добавилось указание мотивов для наступления прав на владение, если они появляются на законном основании, независимо от времени официальной регистрации земли (ссылка на используемую статью ФЗ).

Появились нововведения в разделе «Сведения об обеспечении доступа (прохода или проезда от земель общего пользования, ЗУ общего пользования, территории общего пользования) к образуемым или измененным ЗУ».

Подобные сведения об участках, принадлежащих государству, включаются на основании конкретного акта ОГВ/ОМС (допустим, схем расположения участков на КПТ, проектов их границ, оповещений о возможности подписания , в другом формате со схемами его границ на КПТ и документов о его установлении). Вся имеющаяся документация (в виде копий) вносится в Приложение.

Еще один раздел - «Сведения о частях ЗУ» - совмещает в себе данные, разнесенные приказом в отдельные разделы:

1. «Сведения об образуемых ЗУ и их частях»;
2. «Сведения об измененных ЗУ и их частях»;
3. «Сведения об уточняемых ЗУ и их частях».

Граница земельного участка не должна пересекать:

• пределов муниципального образования или населенного пункта, кроме эпизодов обнаружения ошибок системы ЕГРН в расположении их границ из-за неточности в документах, из которых данные вносились в базу;
• рубежей проведения геологических работ по исследованию недр, пределов территориальных зон, лесопарков и лесничеств, кроме фактов обнаружения ошибок системы ЕГРН в расположении границ территории, равно как и создания ЗУ для поиска залежей полезных ископаемых;
• линейных объектов, водохранилищ, гидротехнических сооружений и других водных объектов, созданных искусственно.

Расширен перечень документов, которые могут быть использованы для графической части при подготовке проекта межевания территории; в него добавлены:

• данные о местах расположения объектов культурного наследия;
• проектные материалы участков леса;
• бумаги территориального планирования.

Раздел «Схема расположения ЗУ» тоже содержит информацию о зонах, где расположены памятники истории и архитектуры. Здесь можно схематично наносить красные линии согласно одобренному проекту планировки территорий (ППТ).

Количество актов согласования, оформленных в процессе кадастровых работ по корректированию расположения границ нескольких смежных земельных участков , должно согласоваться с числом уточняемых участков земли.

Судебные споры, затрагивающие межевание

Спор 1. Ошибка кадастра в обозначении границ

Первопричиной всех споров в отношении границ ЗУ становятся кадастровые недоразумения в виде несовпадения его рубежей: официальных (установленных государственным кадастром недвижимости) и реальных (нанесенных на местность). Подобная ошибка вызывает определенные сложности в эксплуатации участка земли. Такую оплошность могут допустить органы власти или кадастровый инженер, неверно отобразившие схему участка, либо судебный орган, выносивший решение.

При нахождении несоответствий в информации, включенной в кадастр недвижимости, и действительных параметров ЗУ владельцы помещений МКД вполне могут потребовать исправления неточности без судебного разбирательства.

Подобный внесудебный порядок применим, если нет спорных ситуаций между заявителями, хозяевами смежных участков и Росреестром или же при разрешении данных разногласий до суда. Сведения о возникновении земельного спора по факту расположения границ ЗУ заносятся в ЕГРН (госреестр недвижимости) и сохраняются там до его разрешения (ст. 43 ФЗ № 218 от 13.07.2015).

Если согласие по границам участка не достигнуто, то владельцы помещений МКД либо их полноправный представитель могут обратиться в суд с исковым заявлением об установлении настоящих границ спорной территории. В качестве ответчика по данному разбирательству будет выступать собственник соседнего участка земли, третьим лицом станет Росреестр.

Для уточнения реального разграничения спорного ЗУ суд обязан потребовать МП участка и, если потребуется, другие материалы по землеустройству. Кроме того, судьи могут инициировать землеустроительную экспертизу на основании ст. 79 Гражданского процессуального кодекса. При этом эксперту будут поставлены задачи выяснения соразмерности официальных и действительных границ спорной территории, уточнения размера и характера погрешности фактически образованных границ и иные существенные вопросы.

Когда решение суда вступит в силу, следует подать в Росреестр заявление о регистрации земельного участка в Кадастре либо о постановке его на кадастровый учет ввиду уточнения границ данной территории по решению суда.

Спор 2. Техническая недоработка

К подобным ошибкам относятся опечатка, описка, арифметическая или грамматическая оплошность. К техническим недоработкам отдельной группой относят реестровые ошибки. Они могут быть допущены в ходе регистрации прав собственности на ЗУ и встречаются в проекте межевания территории, межевом и техническом планах, акте обследования и карте-плане конкретной территории.

Для устранения технической недоработки возможны два способа:

• досудебный порядок (на исправление технической ошибки дается 3 дня, на реестровый просчет отводится 5 дней после его обнаружения либо поступления заявки о выправлении);
• судебное решение требуется в случаях, когда выправление реестровой (технической) недоработки может повредить (нарушить) законные права владельцев либо третьих лиц, опиравшихся на соответствующие сведения ЕГРН.

Спор 3. Образование ЗУ без учета выгоды владельцев помещений

Расположение границ и величина участка в пределах застроенных территорий, а также его площадь устанавливаются согласно регламентам градостроения и нормам выделения уделов земли (ст. 43 Градостроительного кодекса, пункт 4). Это должно сопровождаться рассмотрением интересов владельцев земельного участка, где находится их МКД. В площадь земли, на которой построено многоэтажное жилое здание, обязательно входит часть, непосредственно занятая МКД вместе с придомовой территорией, необходимой для его эксплуатации.

Необходимость подтверждения обстоятельств, обусловивших образование земельного участка в сомнительных границах и объеме, возлагается на местный орган власти. Основанием для корректировки данных о спорной площади в кадастровом реестре недвижимости служит решение суда, определяющее ее законные границы.

Сейчас довольно часто применяется практика межевания ЗУ «по обрезу фундамента» (то есть по «отмостке») многоэтажного здания либо по рубежам «пятна застройки». Вопреки положениям Жилищного кодекса (ст. 36) и мнению Конституционного суда Российской Федерации о необходимости создания земельного участка с учетом элементов благоустройства и озеленения придомовой территории судебная практика основана на противоположной точке зрения.

Мнение эксперта

О защите территории у МКД

Сусана Киракосян,

кандидат юридических наук, медиатор, партнер юридической фирмы «Эсток-Консалтинг»

Если владельцы помещений многоэтажного жилого здания в качестве сособственников участка земли под данным строением не утвердили порядок его использования, они не имеют каких-то особых прав на владение и эксплуатацию этой территории, которые вполне могли бы иметь на основании договоров об аренде, найме, ссуде и т. п.

Даже когда участок земли под МКД не создан, владельцы его помещений могут добиваться устранения любых ущемлений своих прав на эксплуатацию ЗУ (Вводный закон к Жилищному кодексу, ст. 16 и толкования судов высшей инстанции), хоть данные нарушения и не связаны с утратой владения, включая собственников участка (Гражданский кодекс РФ, ст. 305).

В практике судебных дел встречается масса примеров отстаивания собственниками МКД своих прав на эксплуатацию участка земли под зданием. Чаще всего граждане требуют ликвидации препятствий для прохода и проезда, снесения незаконно построенных в придомовой зоне объектов, разборки ограждающих конструкций. Аналогичные требования предъявляются не только к нарушителям в лице владельцев помещений, но и к ТСЖ, УО, муниципальным органам в качестве третьих лиц.

Собственникам помещений многоэтажки придется доказать, что поступки указанных лиц неправомерны и создают помехи владельцам участка при реализации прав пользования. Допустим, вырытая перед МКД траншея для проведения ремонта магистралей тепло- и водоснабжения создает некоторые препятствия. Тем не менее при наличии законных оснований на эти действия обжаловать их нельзя.

Что такое проект межевания земельного участка?

Проект, прежде всего, является видом юридической документации на землю. Он выступает в виде схемы, упрощающей процесс планирования произведения будущих застроек с учетом уже имеющихся на территории участка строений.

Статья 43 Градостроительного кодекса РФ рассматривает данное понятие как вспомогательный документ, устанавливающий границы территорий, которые будут предоставлены физическим и юридическим лицам. Целью предоставления земельных зон выступает размещение объектов капитального строительства.

Закон "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации" от 25.06.2002 № 73-ФЗ указывает, что в случаях, когда проект затрагивает территории исторического поселения, при его создании обязательно учитывается необходимость сохранения всех элементов планировочной структуры таких участков.

Электронная карта

С проектами межевания застроенных столичных кварталов можно ознакомиться на сайте http://eatlas.mos.ru/.

Данная интернет-страница содержит подробную карту города Москвы, накоторой каждый гражданин сможет в режиме онлайн ознакомиться с действующими межевыми проектами.

Кто разрабатывает документацию?

Инициатива создания проекта межевания земельного участка принадлежит государственным органам всех уровней власти. Как правило, документация по планированию проходит оформление в органах местной администрации. Например, в Москве эту функцию выполняет Главное Архитектурно-Планировочное Управление.

Орган местного самоуправления самостоятельно осуществляет работы по проектированию либо заключает договор с организацией, деятельность которой связана с разработкой межевых проектов и иной градостроительной документации.

Чтобы юридическое лицо было вправе оказывать услуги по формированию проекта, оно должно получить ряд разрешительных бумаг. Пакет лицензионной документации для юридического лица обязательно должен содержать установленную законом совокупность государственных сертификатов и свидетельств о допуске, обеспечивающих право выполнения проектной документации.

Карта межевания земельных участков: содержание

Карта проекта межевания земельного участка включает в свой состав ряд аналитических документов и чертежей.

Аналитические данные карты межевания содержат следующую информацию:

• исследование экономических факторов, влияющих на совершение застройки;
• социальные особенности территории;
• технические, экологические и культурные признаки рассматриваемого участка.

Указанная информация помогает оптимально обустроить границы земельных зон. Удобное обустройство необходимо для правильной подготовки градостроительных планов тех территорий, которые предназначены для строительства.

Чертежи карты межевания должны отображать такие сведения как:

• Красные линии, входящие в состав проекта планировки земельных участков.
• Линии отступа от красных линий, отображаемые для установления территорий, на которых можно расположить какие-либо сооружения.
• Пограничные линии формируемых земельных территорий и застроенных зон в пределах этих территорий, на которых могут располагаться линейные объекты, к примеру, магистральные трубопроводы, автомобильные дороги.
• Размеры зональных участков, предназначенных для капитального строительства.
• Границы зон, признанных содержащими объекты культурного наследия, к числу которых обычно относят архитектурные и археологические памятники.
• Площади территорий с особыми условиями использования, то есть земли, на которых находятся водоохранные зоны, железные дороги, магистральные трубопроводы, объекты системы газоснабжения и электросетевого хозяйства.
• Земли зон, где действуют публичные сервитуты, например, места проведения дренажных работ, участки прогона и выпаса сельскохозяйственных животных, участки, используемые для охоты и рыболовства.

Проект межевания и проект планировки земель

Проект планировки представляет собой важный элемент градостроительной документации, разрабатываемый совместно с проектом межевания земельного участка.

Данный документ призван установить перечень элементов планировочной структуры и регламентировать параметры их развития.

Так, проект планирования содержит в себе:

• чертежи линий дорог, улиц, проездов, объектов инфраструктуры и капитального строительства;
• положения о расположении на земельном участке построек и их плотности, транспортных путей, инженерно-технического и социального обеспечения зоны.

Обычно к проекту планировки территории прилагается пояснительная записка изготовителя, где фиксируются отдельные положения, рассматривающие вопросы защиты земель от чрезвычайных ситуаций, обеспечение пожарной безопасности, фиксирующие планы проведения операций по гражданской обороне.

Пояснительная записка содержит в себе четкие параметры планируемых строительных работ, включающие данные о системах инженерно-технического обеспечения населения, видах транспортного и социального обслуживания.

Проект планировки неразрывно связан с проектом межевания территориальных зон, эти два документа должны быть обязательно согласованы друг с другом. Проект межевания основывается на схемах, указанных в проекте планировки.

Документы, необходимые для создания проекта

Чтобы создать проект межевания земельного участка, исполнителю потребуется следующий пакет документов на землю:

Не знаете свои права?

• Проект планировки.
• Эскизный генеральный план земельного участка, включающий схемы расположения объектов газоснабжения, электроснабжения, водоснабжения и теплоснабжения, а также границы зон общего пользования и объектов с особым режимом использования.
• Кадастровый паспорт.
• Топосъемка на земельный участок, с помощью которой можно идентифицировать местоположение построек, наземных, подземных коммуникаций и рельеф местности.

Стадии и сроки формирования проекта межевания территориальной зоны

1. Распоряжение уполномоченного государственного органа на разработку проекта межевания зоны

   Распоряжение о подготовке проекта принимается главой местной администрации.

   Поводом для такого решения могут послужить следующие обстоятельства:

   • Инициатива органа местного самоуправления.
   • Заявление арендатора земельных участков.
   • Письменное предложение иных заинтересованных лиц.
2. Разработка проекта

   Исполнитель

   Работы по проектированию осуществляются кадастровыми инженерами государственных органов или специализированными юридическими лицами.

   Организации получают право на создание проекта посредством заключения муниципального контракта в соответствии с Законом "О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд" от 05.04.2013 № 44-ФЗ.

   Исключение из общих правил предусматривает заключение соглашений с лицами, проводящими проектирование на арендуемых территориях, предназначенных для комплексного освоения в целях жилищного строительства, и зонах, в отношении которых заключен договор о развитии застроенной территории.

   Проект межевания включает основную часть и материалы по ее обоснованию. Разработка проекта межевания территории включает работы по подготовке расчетных материалов, графической документации, обоснованию точек границ земель, технических и экономических показателей межевого проекта.

   Средняя продолжительность проектировочных работ занимает от 2 до 4 недель. Вся созданная документация должна отвечать требованиям, предъявленным градостроительным законодательством.
   Готовый проект подлежит согласованию участниками долевой собственности на земли.

   Все лица, участвующие в процедуре согласования приглашаются посредством извещений. Данные о проведении согласования подлежат опубликованию в печатных средствах массовой информации.

   Требования к межевому проекту

   Перечень критериев соответствия документации нормам, регламентированным отечественным законом, содержится в Приказе Минэкономразвития России от 03.08.2011 N388.

   Они утверждают типовую форму проекта и регламентируют наличие в проекте:

   • сведений о заказчике;
   • сведений об исполнителе проекта;
   • пояснительной записки;
   • исходных данных земель;
   • данных о создаваемых частях участка;
   • информации о доступе к участкам;
   • графического плана, который содержит проектный план;
   • приложения, включающего в себя:
   • o возражения заинтересованных лиц, касающиеся размера и местоположения границ рассматриваемых территорий и их долей;
   • заключения кадастрового инженера относительно поступивших возражений;
   • заключения кадастрового инженера об отсутствии возражений;
   • копии правоустанавливающих документов на землю;
   • копии извещений о проведении согласования проекта межевания.
3. Согласование проекта с местными органами власти

   Проверка проекта органами власти, осуществляющими контроль в области градостроительства и архитектуры, продолжается на протяжении 30 дней со времени его предоставления.

   В процессе ознакомления и анализа предоставленных данных должностные лица проверяют соответствие проекта нормам:
   

   После проверки муниципальный орган назначает дату проведения публичных слушаний, на которых будут рассматриваться предложенные проекты планировки и межевания.

   Такие решения публикуются в печатных и электронных источниках информации. Заинтересованные лица получают извещения о проведении слушаний, где указывается дата и время мероприятия.

   Закон не запрещает присутствия на слушаниях всех заинтересованных лиц, правообладателей земельных территорий и построек, расположенных на них, а также лиц, проживающих на территориях земель, в отношении которых были разработаны проекты межевания.

   Результатом проверки документации по межеванию является:

   1. Решение о направлении бумаг по планировке и межеванию главе поселения.
   2. Решение об отклонении проекта и его возвращении на доработку.
   Одно из этих решений публично оглашается на слушаниях, проводимых муниципальными органами власти.

Стоимость разработки проекта межевания

Сумма, которую предстоит потратить заказчику документации, определяется в зависимости от ряда факторов.

В каждом конкретном случае цена проекта межевания рассчитывается персонально в зависимости от объема работ, площади объекта, сложности проектировочного задания и видов объектов, которые предстоит возвести.

К примеру, существуют следующие виды объектов, для которых разрабатывают проекты планировки и межевания территорий:

• Объекты здравоохранения.
• Общественные здания.
• Гостиницы, турбазы, санатории.
• Многоквартирные жилые дома.
• Помещения сельскохозяйственного назначения.
• Складские постройки.
• Промышленные объекты.
• Спортивные объекты.
• Школы, детские дошкольные учреждения.

Проблемы в области разработки межевой документации

Отмечается, что процедуры межевания, проводимые в начале последнего столетия, проходили достаточно бессистемно. К сожалению, архитекторами допускалась практика случайного расположения конфигураций объектов, расположенных на территориальных участках.

Наименьшую тщательность проектировщики проявляли в отношении планирования промышленных зон. Отмечается потеря планировочной чистоты при проектировании.

Многие планы, изготовленные более 5 лет назад, содержат в себе противоречивые данные, касающиеся расположения красных линий. Большое количество схем зональных участков Москвы и Санкт-Петербурга игнорируют существующие границы. Отмечается наличие планов участков, сформированных по обрезу фундамента, то есть у границы плоскости, на которой стоит надземная конструкция зданий.

Подобные нарушения говорят о неосведомленности, беспечности и небрежности исполнителей, которые занимались работами по разработке проектов межевания.

Таким образом, отмечается назревшая необходимость реформирования градостроительного и земельного законодательства в целях установления более систематизированной и взаимосвязанной совокупности норм, регулирующей механизм создания проекта межевания земель.